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光大嘉宝(600622)2019年3季报点评:短期业绩下滑难掩销售放量 公募REITS呼之欲出

时间:2019-10-31    机构:中泰证券

  事件:公司发布2019年三季报,前三季度实现营收33.65亿,同比+11.56%;归母净利润3.03亿,同比-30.22%,基本EPS0.20元/股。

  n营收稳健,短期业绩有所下滑,财务稳健杠杆低1)收入稳增长,短期业绩下滑因期内结算项目利润率较低:公司2019前三季度营收33.65亿,同比+11.56%,归母净利润3.03亿,同比-30.22%,毛利率由2018年末的56.97%降低至37.34%,主要由于本期房地产业务结转的动迁配套房项目毛利较低,净利率由2018年底的24.58%降低至9.26%,主要由于融资规模增加,财务费用同比+229.98%,同时管理费用同比+43.42%;2)财务健康杠杆处低位:报告期末公司账上货币资金57.63亿,同比+18.71%,为短期借款加一年内到期有息债的2.78倍,安全边际较高;此外,截至报告期末,公司剔除预收账款后资产负债率由18年末的63.37%降至61.81%;由于新增借款,净负债率由18年末的37.04%升至49.21%,总体可控。

  地产业务销售高增,未结项目充足业绩有支撑

  1)销售大增:2019年1-9月,公司合同销售面积10.18万方,同比增加277.31%。合同销售收入30.10亿,同比增加121.72%;2)已售未结资源充足:报告期末,公司账上预收账款41.18亿,较18年末增长43.99%,主要是售房预收款,对未来业绩有支撑。

  不动产资管收入略降,公募REITs想象空间大1)资管规模略有下降:2019Q3公司不动产资管业务收入4.45亿,同比减少3.65%:其中管理及咨询服务费收入3.92亿,同比减少5.81%;受资管新规影响,报告期末,公司在管基金规模467.77亿比年初减少3.33亿,管理规模微降3.94%,导致管理费收入降低;2)公募REITs或推出在即:18年类REITs产品尝试频出不穷,政策层面上19年以来各方面密集表态:3月底,国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示,“公募REITs首批试点产品近期将推出”;4月8日,深交所表示“积极推进公募REITs进程”;6月27日中国REITs论坛上全国政协委员、中国证监会原主席肖钢表示发展公募REITs势在必行。我们预计公募REITs在未来1-2年内大概率内推出试点,以国内现有不动产管理规模与水平看,行业发展尚处初级阶段,而公司作为行业龙头竞争优势明显,前景可期。

  投资建议:公司19年Q3净利润有所下滑,主要因为房地产开发业务毛利率下降和财务费用大幅增长,但公司现有存量可售资源依旧充裕,已售未结资源充足,未来短期内业绩依然有支撑;资管业务方面,公司不动产管理费收入微降,资管规模基本稳定,在光大安石团队接手管理层后,其管理优势及行业地位将得到进一步凸显,此外,由于公司作为A股稀缺的REITs标的,将持续受益于存量资产管理的崛起及公募REITs推进的预期。我们预计公司2019-2021年EPS分别为0.79元、0.95元、1.07元,分别对应PE5.24X、4.36X、3.87X,维持“买入”评级。

  风险提示:公募REITs试点推出进度低于预期,房地产开发业务销售去化低于预期。