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房地产行业周报:万科领衔中资收购普洛斯、新房成交继续下行

发布时间:2017-07-17    研究机构:安信证券

行业跟踪(2017.07.07-2017.07.13)。

一手房:环比下降8.22%,同比下降17.86%。

本周安信跟踪43大城市一手房合计成交4.61万套,环比下降8.22%,同比下降17.86%,累计同比下降14.77%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-6.81%、-11.09%、-4.69%;一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-49.87%、9.39%、-19.9%、-4.46%;

二手房:环比上升7.08%,同比下降34.24%本周安信跟踪的14个城市二手房成交合1.29万套,环比上升7.08%,同比下降34.24%,累计同比下降17.25%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别2.95%、9.94%、0.49%;

库存:去化周期32周,环比上升3.44%,去化周期上升。

截止本次统计日,全国17大城市住宅可售套数合计50.46万套,去化周期32周,环比上升3.44%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-0.57%、-2.01%、17.32%;

土地(2017.07.10-2017.07.16):供应量下降、成交均价环比上升14.36%。

本周土地供应建筑面积环比下降43.81%,同比上升13.96%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-72.39%、-51.26%、-30.5%;挂牌均价环比下降37.32%,同比下降31.78%;本周成交土地规划建筑面积环比下降33.49%,同比下降4.49%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-90.24%、-37.79%、-20.95%;成交均价环比上升63.1%,同比上升35.86%;,成交总价环比上升8.47%,同比上升29.77%;

政策:北京市住建委对外发布《北京住房和城乡建设发展白皮书》,确保2017年房价环比不增长;

投资建议:上周房地产板块指数下降0.15%,融创中国、龙光地产,ST 山水、佳兆业集团分别上涨14.05%、13.32%、13.18%、12.96%。

万达融创携手双赢:本周7月11日早间,据公告融创中国分别以295.75亿元和335.95亿元收购大连万达商业13个文化旅游项目及76家城市酒店。对于融创,一是收购价格相对低廉,资金面压力不大:融创收购万达13个文旅项目合计336亿仅为其上半年回款950亿的三分之一左右;且13个项目涉及面积比较大,开发周期较长,对于资金短期没有太大需求。二是标的项目为公司提供大量优质土储与物业资产:据公告,万达出售的13个文旅项目总建筑面积合计约为5897万方,可售面积4973万方约占总建筑面积的84%,项目区位优势明显,土地价格合理。对于万达,一方面出售自持物业项目是其轻资产转型的需要:王健林在15年初提出了到2020年服务业收入和净利润占比超过65%的目标,对于万达自身有了一个从项目持有自营到输出品牌管理的定位转变。此举让万达出售了其约80%的商业地产项目,转而聚焦文旅项目与酒店服务管理及电影等综合性服务产业。另一方面回笼资金降低负债,有助于其回A 进程提速:通过此次交易万达商业负债率将大幅下降,王健林表示“这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款”;

同时,重资产项目的出售也让万达免去了后续文旅项目巨额开发负债压力。但需要注意的是,万达商业在剥离其房地产资产后,募资主体的变化将导致其招股说明书需要进行资料更新或重新申报,而距其对赌协议万达商业A 股上市最后时间还剩下约一年零一个月的时间。

中国财团收购普洛斯,万科占股21.4%:本周7月14日,亚洲最大的物流地产普洛斯宣布厚朴、高瓴资本、中银集团、万科集团和普洛斯管理层组成的中国财团以总价约790亿人民币对公司进行收购,万科占股21.4%。万科于14年提出进入物流地产领域,15年引入黑石成立万科物流,16年联合招商收购印力集团持续布局物流地产,结合此次战略收购,万科的商业地产规模在国内已排名前三,物流地产已成为万科产业地产业务发展的重点方向,而在国内物流仓储仓供不应求,加之供地紧张,但高标仓缺口巨大的背景下,万科这一布局抢占先机,有助于其轻资产多元化转型与城市配套服务商定位的塑造。

投资方面,我们自5月开始就旗帜鲜明表达看多,第一个提出“下半年地产要涨过产业链”的观点,后续继续推荐地产板块低估值、高成长的公司,我们建议关注:万科、华侨城、阳光城、招商蛇口、新城控股、嘉宝集团等。

风险提示:二三线库存仍然高企,市场对政策调控反映过度。

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