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房地产行业深度报告:回顾2016年上海楼市表现,往者不可谏,来者犹可追

发布时间:2017-06-26    研究机构:东方证券

2016 年上海楼市新房市场量跌价涨,二手房市场量价双升。预计在限制政策的影响下,成交量将逐步回落,成交价短期可能会有小幅调整。从近4 年的成交情况来看,新房成交量稳中有增,成交均价一路上扬,15、16 年均价同比涨幅高达20%、19%。二手房2016 年的成交均价涨幅高达22%,创近4年的新高。

杨浦、金山分别位居市、郊区涨幅之首,浦东新区成交套数领跑各区,彭浦板块成为涨幅最大的板块。市区中的杨浦、徐汇、虹口由于刚需“上车盘”老公房及大量学区房的原因,房价涨幅领跑各区。郊区中的金山、崇明等区则在2016 年迎来一波需求带动的补涨行情,房价涨幅超5 成。各区中浦东新区、闵行、宝山等户籍人口较低且拥有多个大型居住社区的区成交活跃。

从板块来看,郊区板块的涨幅普遍高于市区板块。

从总价区间来看,500 万以上区段成交套数上涨明显,300 万以下仍是成交主力段,成交均价涨幅整体呈现橄榄型分布。从二手房的情况来看,500 万以上区段的增速开始明显加快,800 万以上更是达到100%的增长,说明改善型需求是2016 年上海楼市的主要需求。300 万以下区间的成交量占比仍是所有区间中最高的,达到73%。300~500 万、500~800 万及800~1500万,这3 个区间满足了刚需首置、首改和二改等主流的购房需求,是成交的绝对主力区间。

按面积区间划分,从成交量来看,80-120 平米为成交主力段,250 平米以上区段成交量上涨明显。成交均价来看,随着面积的增加,涨幅逐步递减。

80-120 平米区段在新房、二手房的成交占比分别为50%、30%,这一区间的两房、小三房满足了大多数购房者的居住功能要求,且总价也符合其预算,因此成为了成交的主力区段。小两房及小三房的需求是最强烈的,同时总价较低,具备较好的价格弹性,因此相对大户型成交均价同比涨幅更大。

投资建议与投资标的。

2016 年上海房地产市场的火热是不可持续的,当前房地产市场在土拍、预售、融资等各方面调控政策的作用下已逐步恢复理性。上海等一线城市房地产市场的集中度也正在提升,龙头公司在拿地端和融资端的优势逐步显现,未来中小房企将很难再进入核心一线城市。我们认为,当前房地产市场现状将使两类公司受益:1)已完成三大核心城市布局的龙头公司,推荐万科A(000002,买入)、招商蛇口(001979,买入)、保利地产(600048,买入), 建议关注华侨城A(000069,未评级)。2)楼市平稳及融资受限将给房地产金融公司带来价值重估和扩张机会,推荐世联行(002285,买入)、嘉宝集团(600622,买入)。

风险提示。

政策调控严厉程度高于预期。

利率发生明显上升。

申请时请注明股票名称