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房地产行业:存量浮动贷款挂钩LPR,重申板块机会

时间:2019-12-31 10:27    来源:格隆汇

机构:广发证券

核心观点:

LPR挂钩存量按揭贷款,彻底取代贷款基准利率。央行公告对20年之前签订的与基准利率挂钩的存量贷款,将选择转换为LPR加点或固定利率(仅一次)。此前LPR新政确立新增贷款将挂钩LPR而非贷款基准利率的原则,此次公告将存量浮动利率贷款参考基准由贷款基准利率改为LPR,LPR将彻底取代贷款基准利率成为利率定价的核心。

存量贷款LPR改革对于非个人商贷是降息利好,而对于个人商贷则将保持转换时利率不变。存量浮动利率贷款在此次定价基准换锚改革后可选择转换为LPR加点(固定值)或转化为固定利率,其中非个人商贷的转换后利率(LPR加点或固定利率)由借贷双方协商确定,而对于个人商贷,如果转换为固定利率,则等于原利率,如果转换成LPR加点的浮动利率,则固定加点值将使得转换后20年的利率等于原利率,使得转换时点的利率水平保持不变,而21年的利率水平则取决于20年12月的LPR相对于19年12月LPR(4.80%)的变化情况。

LPR的变动对于存量个人购房贷款人的月供变化的影响系数约为6.8。选择北京、上海、深圳、南京、成都、武汉6个样本城市,对20年12月LPR相较于4.80%的变动做敏感性分析,LPR上涨/下跌10bp,购房者的月供变动幅度平均为0.68%,还本付息额相较于原还本付息额平均变动0.53%,还本付息额变动幅度相较于房价平均变化0.59%。

非个人商贷存量贷款重新定价,资金成本的降低对房地产行业利好。存量个人商贷换锚的定价机制锁定了2020年的利率不调整,2021年新增房贷需求的增长主要受央行利率政策的影响,同时也受市场力量的修正。另一方面,存量贷款换锚对非个人商贷是一个重新定价的机会,房地产行业从金融投资品属性的角度来理解,是宏观经济中资金与土地匹配的重要渠道,当市场整体资金成本在下降时,市场也将引导资金通过各种渠道进入房地产行业匹配对应质量的土地,抬高对地产的需求。板块投资方面,前期我们已经强调了有利因素量变向质变发展,目前房地产行业景气度下降背景下,未来行业与信贷政策环境进一步改善概率大。当前行业背景下主流企业集中度将进一步提升,其持续性强于以往,推荐估值低、高增长的一二线龙头,一线A股龙头推荐:万科A、金地集团、招商蛇口,二线A股龙头推荐:中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展,H股龙头推荐:融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团,H股龙头关注:中国金茂、合景泰富集团等,子领域推荐:中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。

风险提示。政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业基本面超预期下行;房地产税立法推进超预期。