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光大嘉宝2019年年度董事会经营评述

时间:20-04-28 16:09    来源:同花顺

光大嘉宝(600622)(600622)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析

(一)2019年度主要经营工作

1.聚焦资管主业,推进架构调整和班子调整

年初,公司进行了组织架构的调整,整合了原地产开发业务并使之下沉至神马开发平台;进一步优化了高管队伍的专业结构,以更好地适应不动产资管业务发展之需要。

2.聚焦资金募集,推进资产证券化等工作

成功引入LP战略投资者,顺利推进江门大融城等项目基金份额募集工作;成功发行“静安大融城资产支持专项计划”、“观音桥大融城资产支持专项计划”,发行规模合计达72亿元,产品受到商业银行、保险机构等投资人的认可,同时公司也实现了良好的退出效益。

3.聚焦持续发展,推进战略合作和品牌输出

发挥光大安石品牌效应,增强输出管理能力。公司积极寻找和挖掘投资机会,着力于以较小投入撬动较大AUM规模增长,加快协同发展步伐。年内,与华住集团、上海电力(600021)等企业的合作项目均在顺利推进中。

同时,发挥核心产品优势,加强“大融城”品牌输出,按照既定目标拓展商业产品线及市场布局。截至2019年末,累计在管及在建商业项目18个,总面积逾200万M2。

4.聚焦强化管理,推进能力提高和优势提升

商业营运方面:广东顺德大融城顺利开业;部分大融城项目通过调整租户结构、整合客户资源等多种措施,进一步提高了物业运营效率和租金水平。

写字楼运营方面:通过在北京新光大中心、上海光大安石中心等项目引入Artpark、社群、wellbeing等服务,努力打造具有特色的服务体系和运营生态,致力于形成自己的品牌溢价和核心竞争力。

5.聚焦流动性,推进项目退出和多渠道融资

年内,光大安石将其管理的工业物流项目资产包出售给战略合作伙伴,并通过双方合资平台继续负责项目资产管理工作,成功回笼投资款;

公司通过“发新还旧”方式在上交所成功发行8.8亿元公司债(发行利率4.46%),在北金所分两期成功发行10亿元债权融资计划(平均利率6.29%)。

6.聚焦开发优势,推进项目建设、销售和资源储备

加快现有项目建设,加大项目营销力度,实现了签约金额、资金回笼的双增长。2019年度,实现签约金额36余亿元,资金回笼近35亿元。

坚持轻资产理念,创新拿地模式,拓展地产开发业务的发展新空间。年内新增“新成路住宅项目”、“云翔二期动迁配套房项目”。二、报告期内主要经营情况

报告期内,公司实现营业收入48.21亿元,较上年同期相比增长1.32%,实现归属于公司所有者的净利润4.51亿元,较上年同期相比下降48.80%。三、公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

2020年房地产市场调控以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,继续坚持“房住不炒”定位。未来,我国房地产行业运行基础制度将更趋完善,房地产市场长效管理机制将更加扎实。

随着房地产市场存量规模的不断扩大、城市更新需求的持续增长,房地产市场将逐步从“资产时代”步入到“资本时代”。市场将逐步由“开发商”主导向“资产(资本)管理人”主导转变。管理人对资产的挖掘、运营管理及风险定价能力,对资本的筹集、产品创新及风险控制能力,在未来的市场竞争中显得更加重要。

此外,经过40多年改革开放,国民财富不断增长,2019年人均GDP已经超过1万美元,居民资产配置需求越来越多元化和个性化。房地产基金特别是未来公募REITs,以其收益的稳定性、低风险性和良好的流动性,将会越来越受到投资人的青睐。随着资管新规的逐步实施,资管业务的发展和成长空间正在逐步提升。

(二)公司发展战略

继续坚持主动管理和价值投资的核心理念,进一步聚焦“不动产资产管理”核心主业,巩固和扩大公司在细分行业中的头部地位和市场份额,努力将公司打造成为国内领先的不动产跨境投资和资产管理平台。

(三)经营计划

公司2020年预算目标:实现营业收入约40亿元、营业成本约20亿元、三项费用约10.1亿元。主要经营工作计划:

1.深化机构合作,增强募资能力。不断扩大向境内外主要机构投资人的募资范围,加强募资力度;通过设立合资基金等形式,拓展募资渠道,加大与大型机构投资人的深度合作;继续加强与银行、保险、信托等金融机构的沟通和合作,增强LP募资能力。

2.夯实资管能力,稳定管理规模。着力推进公司在管城市更新项目、综合开发项目的政府沟通与开发改造工作,提升团队管理复杂项目的业务水平,夯实公司资产管理能力,在控制投资风险的基础上持续扩大在管资产规模。

3.拓展协同资源,发掘业务机会。积极加强战略协同,拓展协同资源,扩大金融及实业板块的协同业务;要加速盘活存量资产,探索新基建政策环境下协同产业落地带来的不动产资产管理或开发类业务机会。

4.推进ABS业务,着力产品创新。巩固和提升公司在不动产资产证券化领域的市场影响力,继续推进地产基金储架商业地产类REITs项目的新产品发行,增强资本循环能力,提升项目退出业绩;密切关注公募REITs政策动态,在条件成熟时,争取公募REITs试点发行机会。

5.加快项目建设,提升开发能力。紧盯进度和质量,抓好既有项目开发,争创优质项目;创新营销模式,加大营销力度,加快资金回笼;加强成本管理,强化限额设计,降低成本费用。

6.加强资金管理,管控流动性风险。进一步优化财务结构,通过拓渠道、强保障、重衔接,确保公司资金链安全、顺畅。持续为在管项目引入权益投资人,推动项目取得相对低成本的贷款或债权投资,降低在管项目综合杠杆水平。

(四)可能面对的风险

1.市场风险

公司所处行业受国内外经济形势及市场发展等因素影响较大。宏观政策、区域经济、产业结构及人口发展等因素波动,均可能会对不动产资管业务中管理的底层资产现金回流及持有价值、地产开发业务中的产品销售造成一定的影响。

2.财务风险

随着公司业务的不断拓展、融资渠道的不断拓宽,在公司资产规模持续扩大、资金实力得到增强的同时,公司负债规模、资产负债率也有所提升。公司将不断优化财务结构,加快资金周转,提高资金使用效率,强化风险控制,确保公司资金链安全、顺畅,不出现流动性风险和财务风险。

3.商誉减值风险

截止2019年底,公司商誉余额12.64亿元,系公司受让光大安石51%股权的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来,如果光大安石发展不如预期等原因,可能使公司出现计提商誉减值的风险。四、报告期内核心竞争力分析

1.管理团队优秀。

公司核心管理团队及管理骨干保持基本稳定,团队专业基础扎实,运营管理经验丰富,知识结构、业务能力优势互补。团队在不动产资管、不动产投资、房地产开发领域均有丰富的行业经验,孕育了良好的企业文化和稳健的管理风格,能够较好地把握市场机遇、应对市场风险挑战,具有引领公司持续、快速、健康发展的能力和实力。

2.资管体系完善。

公司形成了完善的募资、投资、管理、退出(再循环)全产业链闭环机制,拥有灵活且稳健的投资和资管策略、房地产全业态以及资产管理全生命周期的操盘能力和风控能力。

在募退环节,公司与银行、保险、信托、证券等境内外金融机构均有着长期的深度业务合作关系,拥有多元化产品募集渠道,募资能力居行业前列。同时,不断创新项目退出模式,探索发行资产证券化产品。报告期内,公司发行两期“大融城资产支持专项计划”合计72亿元,产品获得投资人的认可。其中,“光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支持专项计划”获评2019年度中国房地产金融最佳创新案例奖。

在投管环节,公司具备良好的投资和投后管理能力。公司强调产融结合,培育发掘核心资产,主动聚焦管理有稳定现金流的持有型资产,通过自身的主动管理能力来盘活项目,并最大程度上提升项目的价值。资管业态涵盖综合体、购物中心、商务办公、工业物流等领域。在由赢商大数据发布的2019年半年度全国购物中心客流规模指数榜中,重庆观音桥大融城在全国主要城市已开业的3745个购物中心中名列前三名。

3.发展战略清晰。

公司致力于将自身打造成为一个国内领先的跨境不动产投资和资产管理平台,并充分挖掘、发挥自身四大优势(管理团队优势、业务领先优势、上市平台优势、光大集团内部业务联动优势),不断做精金融、做优实业,努力实现跨越,不断追求卓越,提升公司整体竞争优势。

4.品牌形象突出。

在资管业务方面,公司旗下光大安石是光大控股旗下唯一的、排他性的不动产投资和管理机构,也是国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台。在由国务院发展研究中心中国企业评价协会等单位主办的中国房地产基金综合能力Top10企业评选中,光大安石连续六年(2015-2020)获得榜首荣誉。在融资中国2020(第九届)资本年会上,光大安石荣获2019年度中国最佳房地产基金管理机构TOP10荣誉。在2019年博鳌房地产论坛的中国地产风尚大奖盛典中,光大安石获评2019年中国年度影响力房地产基金品牌Top30榜首荣誉。在由金砖传媒主办,《中国房地产金融》杂志、地金网媒体主办的中国房地产金融年度盛会中,光大安石连续四年(2016-2019)被授予“中国最具实力房地产基金TOP10”荣誉。公司拥有长期培育的自有商业品牌“大融城”,截至年底,累计在管及在建商业项目18个,总建筑面积近200万平方米。

在房地产开发业务方面,公司以“品质地产、品位生活”的开发理念,打造了一系列优质楼盘。报告期内,公司旗下开发项目嘉宝梦之缘、嘉宝梦之星在上海市房地产行业协会主办的“上海市优秀住宅”评选中荣获金奖。